Методы: оценки и технической экспертизы недвижимости

Оценка приносящих доход объектов собственности — это упо­рядоченный процесс, в основу которого положены нижеперечис­ленные принципы.

Принцип ожидания. Стоимость объекта формируется на основе ожидания будущих выгод как материальных, так и «не­осязаемых».

Принцип сбалансированности. Максимальная стоимость дости­гается тогда, когда элементы объекта недвижимости находятся в оптимальном соотношении. Дисбаланс возникает, если сооружение характеризуется недостаточными усовершенствованиями относи­тельно участка земли или, наоборот, сооружение переоснащено относительно размеров и характера земельного участка; дисбаланс возникает также, если затраты по содержанию объекта неадекватны его местоположению, характеру соседней собственности.

Принцип полезности. Недвижимость имеет стоимость только в том случае, если она полезна потенциальному собственнику.

Принцип замещения. Максимальная цена объекта устанав­ливается в сопоставлении с ценами на недвижимость, имеющую аналогичные потоки доходов (определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена собственность с аналогичной полезностью).

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктив­ность измеряется как частный доход, отнесенный к земле, после того как будут оплачены другие факторы производства: труд; капитал; предпринимательство. Этот принцип исходит из того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и предприни­мательские усилия привлекаются к земельному участку с целью возведения строения.

Принцип вклада (предельной продуктивности). Некоторые фак­торы (улучшения) увеличивают стоимость объекта недвижимости на более существенную величину, чем связанные с ними затраты; однако существуют факторы, приводящие к снижению стоимости объекта.